Proces zakupu

Proces zakupu nieruchomości krok po kroku

Zazwyczaj zakup nieruchomości w Hiszpanii nie różni się zbytnio od procedur stosowanych przy zakupie polskich nieruchomości.
Jednak w niektórych kwestiach należy uwzględnić lokalne uwarunkowania oraz specyfikę rynku w danej społeczności. Jak już wiadomo, Hiszpania podzielona jest na 17 wspólnot autonomicznych i każda z poszczególnych Comunidades, posiada swoje wymagania dot sprzedaży nieruchomości obcokrajowcom, lecz lista Dokumentów niezbędnych do zakupu nieruchomości w całej Hiszpanii pozostaje niezmienna:

1) Najważniejszym z nich jest, Numer hiszpańskiej identyfikacji podatkowej NIE* (numero de identificacion de extranjero).
Zalecamy wystąpić o wydanie numeru NIE od razu po rozpoczęciu transakcji zakupu, gdyż za sprawą zamieszana wywołanego przez światową pandemię, od roku 2020 procedura wydawania numeru NIE dość skomplikowała się i w niektórych regionach autonomicznych wręcz niemożliwe jest wyrobienie numeru w szybkim terminie.
Gdy klient decyduje się na rezerwację konkretnej nieruchomości, przystąpimy do złożenia dokumentów w celu wyrobienia tego numeru.

Kolejnym dokumentem niezbędnym do procedury zakupu nieruchomości niewątpliwie jest,

2) Potwierdzenie otwarcia konta w hiszpańskim banku, przy czym do tego będzie potrzebny:

Paszport lub dowód osobisty
Kopia paszportu lub dowodu osobistego

Zakup nieruchomości na rynku wtórnym

1. Transakcję zakupu uważamy za rozpoczętą od momentu podpisania umowy wstępnej i wpłacenia zaliczki na rzecz depozytu – opłaty rezerwacyjnej która potwierdza dokonanie rezerwacji konkretnej nieruchomości i zapewnia obu stronom transakcji, że procedura zakupu została rozpoczęta.
Umowa ta gwarantuje rezerwację obiektu i na jej podstawie załatwiane są pozostałe formalności. Oczywiście, przed podpisaniem dokumentu otrzymują Państwo od nas również polską wersję tej umowy.

2. Zaliczka wpłacana przy podpisywaniu umowy wstępnej zazwyczaj wynosi od 1000 do 3000 choć w przypadku nieruchomości o wartości
powyżej 200 tys euro suma zaliczki może być wyższa. W umowie wstępnej ustalony zostaje termin podpisania aktu notarialnego oraz
wyszczególniony numer konta bankowego, na jakie zostanie dokonana wpłata depozytu – do 10% wartości nieruchomości. Wpłata wyższej kwoty depozytu stosowana jest zazwyczaj jedynie w sytuacji, gdy termin spotkania z notariuszem jest odległy w czasie o ponad miesiąc od daty rezerwacji.

3. Kolejnym krokiem jest podpisanie aktu notarialnego. Wtedy zostaje wpłacona pozostała część wartości sprzedaży. Akt notarialny podpisywany jest w języku hiszpańskim. Dla potrzeb Klienta zamawiany jest tłumacz przysięgły który wykonuje przekład aktu przed jego podpisaniem. Na życzenie Klienta, przy podpisaniu aktu notarialnego może być obecny także adwokat. Wszystkie nazwiska osób obecnych przy podpisaniu aktu notarialnego zostaną ujęte w umowie.

Zakup nieruchomości z nowego budownictwa

1. Podobnie jak przy ofert z rynku wtórnego, tym razem także wszystko zaczyna się od podpisania umowy przedwstępnej (kupna- sprzedaży) pomiędzy Klientem a właścicielem nieruchomości, w tym przypadku Dewelopera.
2. Przy podpisaniu umowy wpłacana jest zaliczka w wysokości do 10% wartości ceny nieruchomości lub wg cennika Dewelopera. Suma zaliczki może być mniejsza lub większa w zależności od ceny wybranej nieruchomości, gwarantuje ona rezerwację obiektu na nazwisko nowego właściciela.
3. W umowie wstępnej ustalany jest termin wpłaty udziału własnego ok (30- 40%)
ceny nieruchomści na konto firmy deweloperskiej.
4. Termin wizyty u notariusza w celu podpisania aktu notarialnego uzależniony jest od terminu realizacji danej inwestycji i daty odbioru kluczy.
5. W przypadku finansowania zakupu za pomocą kredytu hipotecznego, kredyt zostaje uruchomiony w momencie podpisania aktu notarialnego.

Transfery za opłątę depozytu rezerwacji nieruchomości mogą być przelewane bezpośrednio z konta w polskim banku, jak i mogą pochodzić z innych banków światowych, o ile posiadamy dokument potwierdzający legalność źródła finansowania.
Zarówno w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym, jak również od dewelopera, jeśli za sprawą nieprzewidzianych zdarzeń nie dojdzie do finalizacji transakcji z winy kupującego, suma wpłacona jako zadatek przeważnie zostaje zatrzymana na rzecz sprzedawcy. Istnieje jednak możliwość, że kwota ta będzie zwrócona kupującemu, jeżeli w umowie przedwstępnej zawarta została odpowiednia klauzula. Jeśli zaś wina leży po stronie sprzedającego, będzie on musiał zwrócić podwójną wartość otrzymanego zadatku (chyba że umowa stanowi inaczej). Ostateczną Umowę zakupu nieruchomości sporządza się w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Zakup nieruchomości w Hiszpanii na osobę prawną, spółkę, spółdzielnię, fundację

Jeżeli nieruchomość kupowana jest jako własność osoby prawnej, wymagane będą do tego dodatkowe dokumenty. Ich wykaz będzie zależał od formy prowadzonej działalności gospodarczej. W zależności od danego przypadku, dostarczamy swoim klientom aktualną listę dokumentów dostosowaną do konkretnego przypadku.

Kredyt Hipoteczny

Finansowanie zakupu za pomocą kredytu hipotecznego

Warunki zakupu nieruchomości za pośrednictwem kredytu hipotecznego:
Wielkim ułatwieniem dla inwestorów z Polski jest, przyjazna i dość korzystna oferta kredytu hipotecznego, oferowana przez banki hiszpańskie.
Dzięki naszym długoletnim, stabilnym kontaktom z lokalnymi bankami, większość wniosków o kredyty hipoteczne które negocjujemy i realizujemy, zwieńczonych jest sukcesem.

⁃ Kredyt hipoteczny w Hiszpanii można uzyskać na max 70% wartości nieruchomości (w zależności od decyzji banku)
⁃ Oprocentowanie kredytów hipotecznych w Hiszpanii waha się w zależności od banku i podlega także negocjacji.. Oprocentowanie wynosi od 3,5% do 3,8% w skali roku.
⁃ Kredyt można rozłożyć na okres do 30 lat, maks. do 75. roku życia.
Aby uzyskać kredyt na zakup nieruchomości w Hiszpanii, trzeba spełnić odpowiednie warunki.

Dokumenty niezbędne dla obywateli Polskich wykonujących pracę w Polsce lub prowadzących działalność to:

⁃zaświadczenie z banku o posiadaniu konta – Certyfikat wydany z banku (zazwyczaj wymagane jest tłumaczenie na j. hiszpański);
⁃ wykaz uzyskanego dochodu za rok ubiegły lub za rok bieżący – PIT 36 lub bilans firmy (przetłumaczone na j. hiszpański)
⁃ aktualne zaświadczenie o zarobkach (w przypadku umowy o pracy)
(przetłumaczone na j. hiszpański);
⁃ kserokopia paszportu
⁃ aktualny raport BiK
⁃ hiszpański numer N.I.E.

Dla obywateli Polskich wykonujących pracę lub prowadzących działalność w GB, Irlandii:

⁃wyciąg z konta z ostatnich 3 miesięcy;
⁃Payslips z ostatnich 3 wypłat w przypadku wynagrodzenia płatnego co
miesiąc i 13 ostatnich payslips dla osób otrzymujących wynagrodzenie
tygodniowetakże
⁃ Tax Return lub P60;
⁃ numer N.I.E.;
⁃ Credit Report – Equifax lub Experian (GB) lub ICB (Irlandia).

PODATKI ORAZ DODATKOWE KOSZTY PRZY ZAKUPIE NIERUCHOMOŚCI

Koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii to około 13% – 15% wartości nieruchomości. Poniżej dokładnie opisujemy, co się na nie składa.
*W przypadku zakupu za gotówkę wszystkie koszty zakupu należy uiścić w ciągu 30 dni roboczych od podpisania aktu notarialnego.
Jeżeli korzystamy ze wsparcia banku, wymagane jest żeby środki na pokrycie kosztów zakupu oraz kwota pozostała do pełnej ceny znalazły się
przed podpisaniem aktu notarialnego na prywatnym koncie Klienta powiązanym z udzielonym kredytem hipotecznym. Najpóźniej na 1 dzień
przed aktem.

HISZPAŃSKI NUMER IDENTYFIKACJI PODATKOWEJ N.I.E. W przypadku Państwa decyzji o zakupie i rezerwacji konkretnej nieruchomości niezbędne jest przystąpienie do złożenia dokumentów w celu otrzymania numeru N.I.E. Jest to prosta i nieskomplikowana procedura.
N.I.E. to osobisty identyfikator nadawany obcokrajowcom (także rezydentom) prowadzącym transakcje finansowe w Hiszpanii. Pod tym
numerem obcokrajowcy zostają zarejestrowani w tutejszej instytucji podatkowej. Jest on także niezbędny do uzyskania prawa własności nieruchomości, do opłaty podatków, zawarcia umów o dostawę prądu i wody, zakupu i rejestracji samochodu, zawarcia umowy o pracę itp. O numer N.I.E.można ubiegać się w oddziale dla obcokrajowców placówki policyjnej (Policía Nacional).

W celu otrzymania numeru N.I.E. należy przedstawić:

– ważny paszport lub dowód osobisty (nowy) + 2x kserokopie tego dokumentu;
– dwa aktualne zdjęcia legitymacyjne;
– wypełniony wniosek (można otrzymać w urzędzie);
– należy również podać cel uzyskania tego dokumentu, np. kupno mieszkania, umowa o pracę, rozpoczęcie własnej działalności itp.

Okres oczekiwania na wydanie dokumentu w warunkach pandemii to od tygodnia do nawet 60 dni, w zależności od ilości złożonych wniosków w danej miejscowości. Oczywiście, nasza firma pomoże w sprawnym i bezstresowym załatwieniu
wszystkich tych formalności.

KOSZTY UTRZYMANIA DOMU W HISZPANII

Koszty utrzymania nieruchomości w Hiszpanii, bez względu na to czy jest to willa, czy też apartament, są dużo niższe niż w innych krajach.

Przykład:

dla mieszkania o powierzchni około 60 -70 m2, posiadającego dwie sypialnie i salon, usytuowanego na osiedlu z basenem, w Spółdzielni tzw „Comunidad”, czynsz może wahać się w granicach 30-80 euro miesięcznie, płatne co 6 lub 12 miesięcy.

W nieruchomościach wysokiej klasy, z kilkoma basenami, dużymi tropikalnymi ogrodami, zespołem spa, które do tego znajdują się w ekskluzywnych lokalizacjach, czynsz może dochodzić do 100-160 euro miesięcznie. Wysokość opłat warunkuje głównie wielkość i jakość części wspólnych dla danej lokalizacji, czyli: ogrodów i basenów, ilość wind w budynkach, obecność ochrony, rozległość terenu itp. W przypadku własnego domu z działką nie ma żadnych opłat czynszowych, chyba że dana nieruchomość leży na terenie osiedla i posiada części wspólne. Do kosztów podanych wyżej dochodzi jeszcze roczny podatek od nieruchomości, tzw. „IBI”. Jego wysokość ustalana jest przez lokalne władze gminne indywidualnie dla każdej nieruchomości i jest on płatny raz w roku, w październiku. Wysokość tego podatku zależy od wielkości i położenia nieruchomości, np. przy apartamencie o powierzchni około 60 m2 w okolicach Alicante, Torrewieja i Orihuela Costa waha się on między 200€ a 400€ za rok. Za dom o pow. 180m2 na działce 400m2 zapłacimy ok 600€. Opłat za energię elektryczną w Hiszpanii dokonuje się w zależności od warunków umowy z dostawcą. Faktura za prąd może być płatna co 2 miesiące, a za wodę co 3 (w tym wliczony jest również wywóz śmieci, sprzątanie ulic oraz oświetlenie ulic i urbanizacji, tzw. podatek Basura Tax).

Istotnym czynnikiem wpływającym na niskie opłaty czynszowe na południowych wybrzeżach Hiszpanii są wysokie temperatury powietrza.
W regionie Costa Blanca i Costa del Sol nie potrzebujemy centralnego ogrzewania, gdyż w tych miejscach jest prawie zawsze ciepło. A w miesiącach zimowych żeby ogrzać dom wystarczy klimatyzacja lub małe piecyki różnego typu. Centralne ogrzewanie, choć na razie bywa rzadkością, jednak szybko nabiera popularności wśród kupujących i za pośrednictwem zaprzyjaźnionej firmy budowlanej z którą współpracujemy od dawna, oferujemy także usługę montażu ogrzewania/klimatyzacji.

INWESTYCJA W NIERUCHOMOŚCI POD WYNAJEM

Gdy decydujemy się na zakup domu w Hiszpanii i chcemy w nim spędzać jedynie kilka miesięcy w roku, doskonałym rozwiązaniem finansowym jest wynajmowanie lokalu na czas, kiedy w nim nie mieszkamy. Opcja ta przynosi regularne zyski, znacznie przekraczające raty kredytowe za nieruchomość. Musimy dobrze się zastanowić i wybrać właściwe miejsce dla naszej inwestycji.

Czy będzie to apartament w pierwszej linii brzegowej lub domek na uboczu miasta, decyzję należy podjąć właśnie pod wybór potencjalnych klientów.Istotną kwestią w podjęciu decyzji jest; czy chcemy daną nieruchomość wynajmować turystycznie, czy całorocznie.

Czy ma być to spokojna wieś lub centrum rozrywkowego miasta?
Przy zakupie nieruchomości warto pomyśleć o takich dodatkach jak basen,
widok na morze albo piękny ogród, dzięki którym oferta wynajmu stanie się jeszcze atrakcyjniejsza. Dodatkowo, kupując nieruchomość za
pośrednictwem naszej firmy, istnieje możliwość aby dodać Państwa dom do naszej bazy wynajmu nieruchomości w Hiszpanii.